Zakup nieruchomości zazwyczaj wiąże się z ogromem pracy papierkowej, wypełnianiem
dokumentów, czy załatwianiem spraw w urzędach. Dzięki pomocy pośrednika większość formalności
staje się o wiele prostsza, co skutecznie sprawia, że stres towarzyszący przy podjęciu tak ważnej
decyzji jak zakup nowego mieszkania czy domu jest znacznie mniejszy. Niemniej jednak agent
nieruchomości nie jest upoważniony do pozyskania w naszym imieniu niektórych dokumentów. Z
tego powodu postanowiłyśmy stworzyć krótki poradnik zawierający listę wszystkich formalności,
których należy dopilnować przy transakcji zakupu nieruchomości.

1. Kupno mieszkania

Decydując się na zakup nieruchomości jedną z pierwszych wytycznych, która pomoże nam
wybrać nasze wymarzone mieszkanie jest decyzja o tym, czy interesuje nas mieszkanie z rynku
pierwotnego, czy wtórnego. Rynek wtórny obejmuje nieruchomości z tzw. „drugiej ręki”, zaczynając
od pięknych, zabytkowych mieszkań w kamienicach, kończąc na nadających się tylko do kapitalnego
remontu mieszkaniach w bloku. Z tego powodu ceny na rynku wtórnym są bardzo mocno
zróżnicowane, a do zakupu każdej nieruchomości należy podchodzić z rozwagą i starannością. Na
rynku pierwotnym znajdziemy za to nowe nieruchomości, wybudowane niedawno, bądź jeszcze w
fazie budowy, bardzo często będące inwestycją deweloperów. Oba rynki rządzą się swoimi prawami,
z tego powodu procesy ich zakupu i sprzedaży, a tym samym towarzyszące im formalności
nieznacznie się różnią.
a) Rynek wtórny
– Księga Wieczysta:
Księga Wieczysta to zbiór dokumentów, który pozwala na poznanie stanu prawnego i historii
nieruchomości. Dokładna analiza księgi to podstawa, o której powinien pamiętać każdy pośrednik jak
i kupujący. To tam wpisywane są wszelkie ograniczenia dla lokalu takiej jak wszczęcie egzekucji
komorniczej lub ewentualne obciążenia, czy wysokość zadłużenia hipotecznego.
Większość mieszkań dostępnych na rynku wtórnym posiada już założoną księgę wieczystą.
Jako kupujący nie musisz samodzielnie składać wniosku do sądu wieczystoksięgowego o uzyskanie
dostępu do księgi, gdyż jest to jeden z obowiązków notariusza, który przygotowuje akt notarialny
twojej nieruchomości.
UWAGA: Upewnij się, że twój notariusz się tym zajmie!
W przypadku kiedy interesujące Cię mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, to obowiązkiem
kupującego (Twoim) jest złożenie wniosku o jej założenia, a notariusz może jedynie służyć pomocą
przy jego wypełnieniu.
– Odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych czyli PCC:
Podatek ten wynosi 2% ceny mieszkania i jest on uiszczany u notariusza zaraz po podpisaniu
aktu notarialnego. Jest on odprowadzany do urzędu skarbowego przez rejenta w imieniu kupującego.

–Kredyt Hipoteczny (zakup mieszkania na kredyt):
Bardzo często przy zakupie nieruchomości możemy posiłkować się kredytem hipotecznym. W
celu uzyskania środków finansowych, które zostaną przelane na konto sprzedającego mieszkanie
będziesz musiał dostarczyć do banku podpisaną umowę przenoszącą własność w formie aktu
notarialnego.
–Zniesienie Hipoteki:
Podczas analizy księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości może okazać się, że jest
ona obciążona hipoteką. Nie jest to jednak powód do zmartwień, ponieważ istnieje możliwość
zniesienia hipoteki. Należy jednak zachować ostrożność i dopilnować wszystkich formalności, aby
przy zakupie mieszkania nie wpaść w pułapkę.
Hipoteka nie obciąża pierwotnego właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość, co
znaczy, że jeżeli kupisz zadłużone mieszkanie bez wypełnienia niezbędnych formalności wierzyciel
może domagać się spłaty długu od nowego właściciela.
W celu bezpiecznego zniesienia hipoteki sprzedający powinien udostępnić nam umowę
kredytową zawartą z bankiem. Koniecznie należy dokładnie ją sprawdzić! Sprzedający musi też
wystosować do banku specjalną prośbę o ustalenie wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże
hipotekę. W tej sytuacji bank powinien zgodzić się na wcześniejszą spłatę zobowiązania i ustalić
ostateczny koszt spłaty hipoteki. Owa zgoda (zwana promesą) musi zawierać oświadczenie banku,
wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności, a także numer konta bankowego, na które trzeba
dokonać wpłaty. Promesa stanowi dla kredytobiorcy gwarancję, że wcześniejsza spłata zobowiązania
umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Pamiętajmy, że wcześniejsza spłata kredytu wiąże
się nieraz z dodatkową prowizją na rzecz banku (ceny wynoszą od 1 do nawet 5 % wartości
zadłużenia).
–Jak wykreślić hipotekę krok po kroku:
To na kupującym ciąży obowiązek wykreślenia hipoteki. Może ona zostać wykreślona jeszcze
przez sprzedającego przed sprzedażą nieruchomości lub przez kupującego już po sprzedaży.
Jeśli sprzedający zdecyduje się wykreślić hipotekę z księgi wieczystej musi on spłacić zaległy
dług jeszcze przed podpisaniem umowy kupna–sprzedaży. Jednak niewielu sprzedających dysponuje
środkami wystarczającymi na spłatę kredytu. Istnieje jednak możliwość spłaty ze środków zadatku na
zakup mieszkania. Zadatek ten zostaje wpłacony na konto sprzedającego, przez kupującego na mocy
umowy przedwstępnej. Wtedy sprzedający może spłacić wierzytelność, składa wniosek do sądu
wieczystoksięgowego (oświadczenie z banku jest niezbędnym załącznikiem), a następnie sąd
analizuje dokumentację i wydaje oświadczenie o wykreśleniu hipoteki. Sprzedający przynosi ten
dokument do notariusza gdzie następuje sprzedaż nieruchomości i jednoczesne wykreślenie hipoteki
z księgi wieczystej.
Innym sposobem zniesienia hipoteki jest wykreślenie hipoteki przez nowego właściciela
mieszkania. W tym wypadku sprzedający uzyskuje od banku oświadczenie o możliwości i wysokości wcześniejszej spłaty zadłużenia (promesę).

Oświadczenie to musi zostać wydane na dzień zawarcia umowy kupna–sprzedaży! Kupujący powinien osobiście sprawdzić poprawność dokumentu (wysokość spłaty, numer rachunku bankowego, zgodę na wykreślenie hipoteki), ponieważ to jego obowiązkiem
będzie spłata zaległej wierzytelność i przelanie jej na wskazany rachunek bankowy. Pozostałą kwotę
ustaloną w umowie kupna sprzedaży należy przekazać sprzedającemu. Sposób tej płatności ustala się
na linii sprzedający – kupujący. Dopuszczalny jest zarówno przelew bankowy, jak i gotówka.
Nowy właściciel mieszkania otrzymuje od banku oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz
zgodzie na wykreślenie hipoteki. Dokument jest podstawą do przedłożenia wniosku w sądzie
wieczystoksięgowym. Prawidłowo uzupełniony wniosek z załącznikami trafia do rozpatrzenia przez
sąd. Czas oczekiwania to przeważnie 1 –2 miesiące, po tym czasie sąd orzeka o wykreśleniu hipoteki z
nieruchomości. Towarzyszy temu opłata formalna (zazwyczaj oscylująca wokół 100zł), którą ponosi
nowy właściciel.

–Odbiór mieszkania, czyli Protokół Zdawczo–Odbiorczy:
Protokół zdawczo–odbiorczy lokalu mieszkalnego to dokument, który potwierdza wydanie
lokalu i kluczy do niego oraz aktualny stan liczników niezbędny do rozliczenia byłego właściciela u
dostawców mediów i umożliwiający podpisanie nowej umowy aktualnemu właścicielowi
nieruchomości. Nie jest on obowiązkowy, ale bardzo przydatny w momencie przekazywania
mieszkania. Z protokołem oraz umową kupna–sprzedaży musisz udać się do każdego z dostawców
mediów, by podpisać nowe umowy o dostawę mediów. Musisz również skontaktować się ze
spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową, by poinformować o zakupie mieszkania i uzyskać
informacje o terminach i wysokości opłat czynszowych.
–Zgłoszenie zakupu mieszkania do urzędu gminy lub miasta – Podatek od Nieruchomości:
Od każdej posiadanej nieruchomości należy uiścić podatek od nieruchomości. Po zakupie
mieszkania Twoim obowiązkiem jest zgłoszenie tego faktu w ciągu 14 dni od daty podpisania aktu
notarialnego. W przeciwnym wypadku grozi Ci grzywna wynosząca nawet kilkadziesiąt tysięcy
złotych.
b) Rynek Pierwotny
– Księga Wieczysta:
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, podczas finalizacji transakcji podpisujesz umowę w formie
aktu notarialnego przenoszącą własność i jednocześnie wyodrębniającą lokal mieszkalny z księgi
wieczystej założonej dla całej inwestycji. Transakcja jest o tyle łatwiejsza, że wszelkie formalności
związane z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego załatwia notariusz.
– Odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych czyli PCC:
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym nie płacisz podatku PCC, gdyż taka transakcja nie
podlega temu podatkowi.
–Zgłoszenie zakupu mieszkania do urzędu gminy lub miasta – Podatek od Nieruchomości:

Tak samo jak w wypadku nieruchomość z rynku wtórnego, przy zakupie mieszkania z rynku
pierwotnego powstaje obowiązek zapłacenia podatku od nieruchomości i zgłoszenia faktu zakupu do
właściwego urzędu gminy lub miasta w ciągu 14 dni od podpisania umowy przenoszącej własność.
–Odbiór mieszkania, czyli Protokół Zdawczo–Odbiorczy:
Jeśli liczniki zostały już założone przez dewelopera, to ich stan wpisywany jest w protokół
zdawczo–odbiorczy i są one podstawą do rozliczeń z dostawcami. Niektórzy deweloperzy nie
zakładają liczników przed sprzedażą mieszkania, w związku z czym podstawą do zawarcia umowy z
dostawcami mediów jest akt własności mieszkania.
c) Dodatkowe formalności
– Obowiązek meldunkowy:
Każdy mieszkaniec Polski podlega obowiązkowi meldunkowemu. Dotyczy on zarówno
obywateli polskich jak i cudzoziemców. Zameldować się można w urzędzie miasta lub gminy, a
podstawą do zameldowania oprócz odpowiedniego wniosku jest akt własności nieruchomości
położonej na terenie podlegającym danemu urzędowi.
–Aktualizacja danych:
Nowe miejsce zamieszkania wiąże się ze zmianą danych osobowych. Oprócz przekazania
informacji o nowym adresie swoim znajomym i rodzinie pamiętaj też o powiadomieniu banku,
pracodawcy i wysłaniu zgłoszenia aktualizacyjnego do urzędu skarbowego.
–Ubezpieczenie:
Ubezpieczenie mieszkania jest bardzo ważne, chroni ono Ciebie i twój nowy dom na wypadek
ewentualnych szkód i zabezpiecza Cię przed ponoszeniem dodatkowych kosztów. Jeśli kupiłeś
mieszkanie na kredyt, to istnieje spore prawdopodobieństwo, że bank wymagał od Ciebie zawarcia
umowy z ubezpieczycielem wraz z cesją na rzecz banku. Jeśli jednak przeprowadziłeś kupno
mieszkania za gotówkę, to jego ubezpieczenie zależy wyłącznie od Ciebie. W wybraniu najlepszej
oferty i zakupie ubezpieczenia może pomóc Ci doradca ubezpieczeniowy.
–Zawarcie umowy z dostawcami prądu, gazu, Internetu:
Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, możemy zarówno wypowiedzieć umowę
podpisaną przez poprzedniego właściciela, lub jeśli uznasz, że jest ona korzystna, przedłużyć umowę z
dostawcami.
Do przepisania umowy z dostawcą energii elektrycznej należy przygotować:

• protokół zdawczo–odbiorczy, na którym spisywany jest stan liczników( pamiejaj o numerach
fabrycznych urządzeń!!!).
• akt własności,
• dowód tożsamości.

2. Kupno domu

Kupno domu może wydawać się bardziej skomplikowanym procesem niż kupno mieszkania. Przy
zakupie domu najczęściej decydujemy się nie tylko na zakup lokalu, ale całego budynku wraz z
otaczającym go terenem. W praktyce towarzyszące procesowi zakupu formalności nie różnią się zbyt
wiele od tych towarzyszących zakupie mieszkania.
Podejmując decyzję o zakupie domu musimy pamiętać o dodatkowych formalnościach takich jak:
–Deklaracja śmieciowa:
Obowiązek wywozu śmieci z domów jednorodzinnych spoczywa obecnie na gminie, która
podpisuje umowę z firmą zajmującą się usuwaniem odpadów. To ona dostarcza do domu
odpowiednie worki lub pojemniki służące do właściwego segregowania śmieci oraz ustala terminy ich
odbioru. To właśnie w gminie właściciel domu powinien złożyć stosowną deklarację, w której określa
on m. in. typ i wielkość pojemników, częstotliwość wywozu oraz rodzaj odpadów.
Na podstawie danych zawartych w deklaracji, naliczana jest comiesięczna opłata, jaką należy
wnosić do gminy. Stawki za wywóz śmieci różnią się w zależności od lokalizacji oraz tego czy odpady
komunalne będą segregowane, czy zmieszane.
– Kontrola nadzoru budowlanego:
Każdy właściciel domu powinien przechowywać dokumentację domu w łatwo dostępnym miejscu na
wypadek kontroli nadzoru budowlanego.
Dokumentacja:
• dokumentacja geodezyjna;
• pozwolenia na budowę;
• projekt budowlany;
• dokumentacja budowy;
• protokoły odbioru częściowego i końcowego;
• pozwolenia na użytkowanie;
• dokumenty przeglądów.